知识点三、项目早期介入的组织与实施
(一)项目早期介入的组织实施
1.成立项目早期介入专项工作小组
工作组成员主要由房屋结构、设备专业等方面人员组成，工作组人员的专业搭配合理，具有良好的沟通技巧和相关专业知识的培训。
在人员选配上一定要挑选经验丰富、知识全面的管理人员和技术人员来参与项目的早期介入。
2.主要工作职责
(1)负责与建设单位、施工单位就早期介入相关工作进行沟通与协调。
(2)负责参与项目各专业设计、技术交底和图纸会审，提出书面合理化建议和意见。
(3)负责参与施工现场的了解、跟进，发现可能影响日后使用或管理运作的因素，及时反馈给建设单位采取适当措施。
(4)负责对检查过程中发现的问题和合理化建议进行对接、沟通。
(5)负责收集整理前期物业相关文件资料，并备案存档，同时熟悉各个部分环节，为日后管理作好充分的准备。
(6)负责对建设单位销售人员进行物业管理基础知识专业培训。
(7)负责跟进提出的相关建议，并督促各相关单位实施。
3.明确沟通机制
确定项目早期介入并明确与各方之间的沟通的渠道，制定分阶段项目早期介入的目标和要求。项目早期介入的沟通机制主要包括以下几个方面。
(1)获取建设单位及各施工单位的联系信息，以便能够及时有效地沟通。
(2)建设单位须明确项目早期介入对接的设计、工程等专业部门。
(3)填写周报制度，主要包括工作进度计划、检查情况及问题处理建议。
4.获取物业项目相关信息、资料
(1)收集小区整体规划指标，了解产品类型、设施设备配套等信息。
(2)收集物业项目开发建设计划、运营计划、各分项工程时间节点等，与建设单位保持积极沟通，及时获取最新资料。
(3)获取物业项目的相关图纸(建筑、结构、给排水、电气、暖通、景观、精装等)。
5.项目早期介入工作计划(重点)
项目早期介入工作计划见表1-1。
表1-1项目早期介入工作计划
| 介入阶段 | 实施时间 | 控制要点 |
| 项目立项至规划设计阶段 | 建设单位取得土地使用权后二个月内 | 获得项目委托信息，对项目现场实际情况进行风险评估，签订早期介入委托合同 |
| 合同签订一个月内 | 成立早期介入专项工作组，人员招聘、培训等 | |
| 项目介入后 | 项目实地调研，进行项目可行性分析 | |
| 项目立项以后 | 需要与相关部门保持信息沟通，并获取项目相关的基本资料 | |
| 蓝图会审阶段 | 与建设单位、设计单位保持沟通，重点关注项目与物业管理有关的规划设计，如人行、车行流向要求，垃圾房、垃圾桶位置设置，商铺的设置、学校的管理、个性化的安全问题，服务中心位置、控制中心设置、消防中心设置等问题 | |
| 正式图纸确认后 | 从使用、维护、经营及未来功能的调整和物业的保值、增值等角度提出建设性的意见。如管理用房，配套用房和配套设施，水电气的配套及机电设备选型，公共设施配套与设置 | |
| 建设施工到营销策划阶段 | 施工建设期，时间大致在竣工验收前五个月 | 前期介入的跟进和落实跟进现场施工，提高工程施工质量 |
| 项目开盘前六个月（或根据营销要求） | 根据项目定位、客户群体特征，确定服务模式及服务标准，根据项目规模、标准及配套管理成本测算管理费收费标准 | |
| 项目开盘前一个月 | 完成项目前期物业服务招投标及政府主管部门要求备案的资料，如价格备案、前期物业服务合同备案 | |
| 项目开盘前一个月 | 对销售人员进行物业管理知识的培训 | |
| 竣工验收阶段 | 竣工验收前三个月 | 组织项目竣工验收工作准备成立服务中心和人员招聘、培训等 |
